מאיר דוידי – שלושה כללי ברזל שאתם חייבים לעמוד בהם לפני שאתם יוצאים לעסקת נדל"ן

מאיר דוידי – שלושה כללי ברזל שאתם חייבים לעמוד בהם לפני שאתם יוצאים לעסקת נדל"ן

לפעמים כשיש לי זמן אני, מאיר דוידי גולש להנאתי ברחבי הרשת ונתקל בכל מני כתבות של ברוני ואילי נדל"ן. החבר'ה האלה מספרים על ההחלטות רכישה שהם בצעו בכל מני נקודות בחייהם וקוראים גם לאנשים אחרים לרכוש נדל"ן ונכסים שיעבדו עבורם ובכך יבטיחו להם עושר כלכלי או לפחות יציבות. מה שמצחיק אותי בכל פעם מחדש הוא שמי שמשתמש באותם נאומים הסוחפים האלה שבמקרה גם נערכים כסרטוני וידאו סוחפים הן חברות נדל"ן או מומחים ויועצים שקצת יצאו מפרופורציה ומבטיחים עתיד שלא בהכרח משקף את המציאות.

לכן, החלטתי לתת לכם שלושה כללי ברזל שלא משנה מה יקרה, יכולים לשמור עליכם מפני הצעות מוזרות ומשונות אבל בעיקר, לשמור עליכם מפני עצמכם!

  1. אני קונה נדל"ן – משמע, התחייבתי!

תבינו את המשמעות של רכישת נכס. מדובר בהתחייבות ובדרך כלל היא ארוכת טווח. אנחנו מדברים על התחייבות של שנים ארוכות. 10, 15, 20 שנה ויותר. אתם באמת יודעים איפה תהיו עוד 3 שנים? אתם יודעים מה תהיה ההכנסה שלכם? אתם חיים רק ממשכורת? אתם שוכרים דירה? כמה כסף יישאר לכם לאחר שתרכשו את הנכס? אני מתכוון לכסף נטו למחיה! תבינו את ההתחייבות שברכישת נכס. כי כל פעולה שתבצעו באמצע היא בעלת משמעויות עצומות ולכל עסקת מכירה וקנייה יש עלויות נוספות. הבינו היטב את ההתחייבות שלכם. כל אחד ואחת והחשבונות שלהם.

  1. כמה זה עולה לי באמת ובמה באמת זה עולה לי?

הרבה אנשים חושבים שרכישת נכס ולא משנה אם הוא דירה למגורים או דירה להשקעה, מגרש או משרד, זה משהו שרוכשים ומייד רואים את התשואות עליו. מעבר לעלויות של מיסים, עורך דין ועמלות, בדרך כלל קיים מרכיב שנקרא משכנתא, והוא עולה כסף. הרבה כסף שאנשים לא ממש לוקחים בחשבון. וגם אם לקחו אותו בחשבון, הם לא לוקחים בחשבון את מרכיב ההתעסקות עם הנכס. בטח עד שהוא מניב. בואו ניקח לדוגמא את האנשים שרוכשים דירה להשקעה ומשוכנעים שהם בדרך להתעשרות מהירה. הרעיון שבהשכרת דירה לצד אחר כרוכה בהרבה עלויות. למשל, צריך להתכונן לסיטואציה שלא יהיו לכם שוכרים וגם אם יהיו לכם שוכרים אז יש תהליך השכרה, צריך חוזה, עו"ד, העברת בעלות, שיפוצים ועוד רבות ההתעסקויות מכדי להעלות אותם כאן והן עולות לכם זמן וכסף. אם אתם מתגוררים בצפון ותקנו דירה בדרום אז מתווסף מרכיב הנסיעות, אבדן ימי עבודה וזו רק ההתחלה. לכן, השאלה מפוצלת: כמה זה עולה לי באמת, כלומר בניכוי ההוצאות הצפויות והבלתי צפויות והשאלה השנייה: במה זה עולה לי באמת? השאלה מתייחסת להתנהלות שאינה צפויה ואני לא מזכיר את המצבים שבהם יש שוכרים והם לא שלמים ואז ההפסדים עולים פלאים.

  1. השוק הוא לא אני.

הכלל הזה חשוב מאוד לשני סוגים של אנשים – לאלה הממהרים לקחת סיכונים ולאלה שחושבים שהם יכולים לקחת סיכונים אבל לא יכולים לעמוד בתוצאות. יש הבדל מאוד חשוב בין אנשים שמבינים שתנאי השוק לא מתאימים להם ולכן עושים צעדים ברכישת נדל"ן אבל בצורה שונה מיתר השוק. לדוגמא, אנשים שכשהחברים שלהם מתחייבים למשכנתאות לא הגיוניות עבור רכישת דירה למגורים, פונים לרכישת מחסנים באזור המרכז. הם מבינים שאם יש להם סכום של 200,000 ש"ח הם יכולים להחזיר את הרכישה בטווח זמן קצר – בינוני עד  5-10 שנים ולאחר מכן רק להרוויח וגם ליהנות מנכס שרק עולה. לעומת זאת החברים שלהם ייקחו הלוואה לכל מטרה ב- 100,000 ש"ח ועוד משכנתא על 900,000 ש"ח וירכשו דירה שלא תיתן להם כלום חוץ מהחזרים כבדים.

השוק הוא לא אני מתייחס למצב אובייקטיבי של האנשים בנקודת הזמן שבה בוחרים לעשות החלטה ולרכוש. וזה בסדר להגיד: כרגע לא. כי השוק הוא לא אני. כי זה שאנשים מוכנים להתחייב למשהו, לא אומר שאני גם. מצד שני, השוק הוא לא אני מתאים ליזמים. לאנשים שרוצים ללכת נגד השוק ולרכוש מגרשים, מחסנים, משרדים וחנויות ואפילו דירת חדר.

וסתם על הדרך אציין שבכל פעם שמצאתי את עצמי אומר: השוק הוא אני, כלומר, אני כמו כולם – ידעתי שאסור לי ללכת על העסקה.

אודות המחבר

השארת תגובה